Escrito por Alejo Vergel.
Para comenzar debemos enunciar de qué se trata el contrato de compraventa: es aquel acuerdo bilateral en donde una de las partes se obliga para con la otra a entregar un bien, en este caso, inmueble, y la otra parte debe pagarle el precio pactado en el contrato preestablecido.
Del contrato de compraventa surgen algunas responsabilidades que establece la ley las cuales deben cumplir a cabalidad de igual manera el que vende y el que compra.
Las responsabilidades del vendedor se pueden definir en tres:
1. Entregar la cosa.
2. Sanear la cosa vendida.
3. Pagar los costos que se requieran para la entrega del bien, esto en casos de bienes muebles.
Para entregar la cosa se debe tener en cuenta que no se puede entregar algo que no se ha pactado en el contrato. Por ejemplo: he dicho que la casa tenía un balcón, pero en realidad no tiene ninguno. O en el contrato pacté que se entregaría una casa de 3 pisos y en realidad cuando la van a entregar, tenía dos pisos.
También para la entrega se debe estipular una fecha exacta en el contrato la cual debe ser cumplida por el vendedor.
Según el código civil, si un vendedor se retrasa en la entrega de la cosa, es decir, no hace efectiva su obligación en la fecha convenida, el comprador tendría derecho a desistir del contrato, pero si en llegado caso quiere seguir con el contrato, podría pedir indemnización por los perjuicios causados.
Como responsabilidad del vendedor también hay que agregar el saneamiento del bien vendido, toda vez que el comprador debe ejercer pacíficamente su dominio sobre el bien que ha adquirido. Para efectos de cumplir esta responsabilidad del vendedor, éste debe estar al día en pago de impuestos, hipotecas, etc.
Pero hay otros casos que se pueden dar, son los vicios ocultos o vicios redhibitorios, con los cuales el comprador tendría derecho a que se rescinda la venta o se le baje proporcionalmente el precio pagado por el bien, ya que al momento de hacer el contrato no sabía sobre cualquier daño o problema que pudiese tener el bien inmueble y que de tal manera, si hubiese sabido, no hubiera realizado la compra, pero el vendedor de mala fe pudo haberle ocultado esos vicios al comprador. Puede darse el caso en que el vendedor actúe de buena fe y por tal razón la responsabilidad de sanear esos vicios y realizar la respectiva indemnización, recae sobre el que vende.
Pero no dejemos atrás el saneamiento por evicción, que es otra responsabilidad que tiene el vendedor: “hay evicción cuando por sentencia judicial se ha despojado al comprador de la cosa que compró, en virtud de un derecho que pertenecía a un tercero”.
En todo caso, el vendedor no puede excluirse de sus responsabilidades incluyendo cláusulas en el contrato que estipulen su eximente en los casos que anteriormente mencionaba.
Las obligaciones que tendría el comprador:
En primera instancia el que compra tiene la obligación de pagar el precio que se ha convenido, toda vez que si no lo hace, entraría a responder por incumplimiento del contrato y debería indemnizar los perjuicios causados sobre el vendedor.
Teniendo en cuenta la fecha exacta que se haya estipulado en el contrato, el comprador debe pagar el dinero en la fecha y lugar que se haya convenido, pero si no se ha pactado la susodicha fecha y lugar, este se hará en el momento de la entrega de la cosa.
El comprador puede constituir una mora en el pago del precio de la cosa, dando así, una causal para la resolución del contrato por parte del vendedor y en efecto exigir pago de perjuicios.
Sin embargo, el hecho del no pago, no le da derecho al vendedor a perseguir a terceros poseedores del bien, solo se podrá hacer esta persecución en casos en los que en el contrato se haya estipulado que ya se ha hecho la realización del pago por la cosa, lo cual según el código, no admite prueba en contrario, sino sólo la nulidad o falsificación de la escritura pública y sólo en virtud de prueba, se realizará la susodicha persecución contra terceros.
Para efectos de arras, frutos y posesión del bien, el código civil en su artículo 1932 dice lo siguiente:
“La resolución de la venta por no haberse pagado el precio dará derecho al vendedor para retener las arras, o exigirlas dobladas, y además para que se le restituyan los frutos, ya en su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en la proporción que corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada.
El comprador, a su vez, tendrá derecho para que se le restituya la parte que hubiere pagado del precio.
Para el abono de las expensas al comprador, y de los deterioros al vendedor, se considerará al primero como poseedor de mala fe, a menos que pruebe haber sufrido en su fortuna, y sin culpa de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir lo pactado”.
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